熊谷市の中古マンション相場は何万円？購入検討者がまず押さえたい要点

熊谷市の中古マンションは、出どころによって数百万円単位で数字が変わります。単純な平均より、築年数と駅距離で見分けるのが近道です。

熊谷市の中古マンション価格の目安を一覧表で確認

相場の数字は、集計の方法で大きく変わります。成約価格、売出価格、AIによる推計は、それぞれ別の指標です。

国土交通省の取引価格情報では、熊谷市の中古マンション等の取引は直近8四半期（2024年第4四半期〜2026年第1四半期）で38件でした。

取引価格の中央値は約595万円で、25〜75パーセンタイルは約450万円〜約1,500万円です。

実際に成約した価格の目安として、まずはこの幅を頭に置いてください。

上の表は、集計対象の構成が異なるため単純には比べられません。築浅の大型物件が混ざる集計と、築古が中心の集計では、平均が別物になります。

中央値と売出価格の差を、そのまま値引き幅とは読まないでください。

相場の推移から見る直近のトレンド

熊谷市の動きは、見る指標で評価が割れます。AI推計では1年前比で下落とする事業者がある一方、ほぼ横ばいとする事業者もあります。

背景として、2026年3月公表の地価公示では、埼玉県の住宅地が前年比2.0％の上昇でした。

熊谷市の住宅地の平均変動率は、令和8年が0.5％で、令和7年の0.7％より小さな値です。

県全体の上昇が熊谷市にそのまま当てはまるわけではありません。全国平均や県平均と、個別マンションの値動きも一致しません。

築年数や駅距離によって価格帯に差があるため、条件をそろえて比較する必要があります。

買い時を判断するための3つの視点

熊谷市の価格が来年上がるか下がるかは、数字がこれだけ割れている以上、当て切れません。相場予測だけに頼らず、手元の条件で判断することが重要です。

具体的には、月々の返済に管理費・修繕積立金・税金なども加えた住居費が家計に収まることが一つの目安です。加えて、管理状態に不安のない物件かどうかも確認します。

これらの条件がそろったら、相場の上下だけでなく家族の予定も踏まえて判断しましょう。

逆に、返済が家計を圧迫する、または築古で積立金の状況が読めない物件しか手が届かないなら、見送る判断も十分に妥当です。

• 築年数と立地で価格帯がまるで別物になる

• リフォーム済みか否かで数百万円の差が出る

• 県全体の調査では戸建てとの坪単価差が小さい

3つ目は「熊谷市のマンションと戸建ての相場比較」で詳しく見ます。

築年数と駅距離の掛け合わせで、予算内に入る物件群がほぼ決まります。次の章で、その中身を数字で見ていきましょう。

築年数別・広さ別・駅徒歩別に見る熊谷市の中古マンション相場

熊谷市の中古マンションは、築年数によって価格帯に差があり、駅徒歩の差と専有面積の差も効いてきます。

築年数別の平均価格と築年数ごとの特徴

築年数別に見ると、価格には大きな段差があります。

ある事業者の㎡単価の推計では、築16〜20年を33万円とした場合、築31〜35年は10万円、築41〜50年は8万円、築50年超は5万円という水準でした。

熊谷市で最も取引が多いのは築31〜35年帯とされています。築浅の流通は少なく、希望条件に合う物件が限られやすい市場です。

熊谷駅周辺では、築21年以上が全体の半分を占めるとの集計もあります。築古が主役の市場です。

築年数だけで物件の価値は決まりません。管理状態、修繕履歴、耐震性、立地で評価は大きく変わります。

専有面積・間取り別の価格帯

専有面積では、60〜69㎡台の取引が多い傾向があります。㎡単価は50㎡台で11万円前後、60㎡台で10万円前後、70㎡台で9万円前後の推計です。

80㎡を超えると㎡単価が高くなる傾向があります。築浅の大型物件が混ざる影響も考えられ、広さだけが価格差の理由とは限りません。

間取りは、3LDK〜4DK系が売却相場で891万〜1,209万円と最多帯です。2LDK〜3DK系は604万〜845万円、1LDK〜2DK系は352万〜553万円という推計もあります。

ファミリー層なら、3LDK前後を軸に探す方が多くなります。

駅からの徒歩分数で変わる価格差

駅徒歩1〜3分の㎡単価は30万円、4〜6分は14万円、7〜9分は26万円、10〜12分は8万円でした。

一直線には下がりません。件数が少なく、新しい大型物件の位置で数字が揺れるためです。

読み取れるのは「駅近ほど高い傾向がある」ところまでです。徒歩10分を超えると価格が一段下がる物件が多く、車通勤が中心なら狙い目です。

条件別の相場を比較表で整理

この表は事業者による推計に基づく参考値で、成約価格の実績とは異なります。

この推計では築31年超の㎡単価が低いので、予算が限られる方は選択肢が広がります。購入前には、管理状態の確認が欠かせません。

エリア別に見る熊谷市の中古マンション相場と暮らしやすさ

熊谷駅周辺は価格が高めで、上熊谷や石原は手頃です。町域ごとの差は倍以上にもなります。

熊谷駅周辺の価格帯と生活利便性

熊谷駅周辺は、売出の平均で1,100万円台、坪50万円台という集計があります。駅に近い物件ほど築浅の大型マンションが多く、これが価格を押し上げています。

例えば熊谷駅徒歩4分のサンクレイドル熊谷リヴィエール（築23年）は、約2,000万〜3,100万円台の例が見られます。一方、徒歩7分の築34年物件は1,000万円前後でした。

熊谷駅は上越新幹線、北陸新幹線、JR高崎線が通る拠点で、東京駅まで新幹線で約40分です。通勤の選択肢は広くなります。

熊谷駅以外の最寄り駅やバス利用エリアの特徴

上熊谷駅（秩父鉄道）周辺は、売出平均が800万円台、坪40万円弱という集計です。熊谷駅周辺と比べると割安です。

石原駅周辺は平均700万円台、坪30万円台と、さらに手頃です。籠原駅周辺では、駅前の新しいマンションが平均を押し上げています。

バス便のダイアパレスリバーコート熊谷は、熊谷駅からバスで約15分。500万〜900万円台の例があります。

• 上熊谷：徒歩3分圏に築26〜32年の物件

• 石原：築古中心で価格は低め

• バス便：価格は抑えめ、車移動が前提

通勤と買い物を車で済ませるなら、バス便は十分に選択肢になります。電車通勤が中心の方には向きません。

町域ごとの相場の違いと選び方

町域別の集計では、星川、筑波、桜木町、曙町、本町が高め。銀座、久下、石原は低めという結果でした。

同じ熊谷駅周辺でも、新築系の大型物件がある町と、築古が多い銀座とでは2倍以上の差があります。

町域の数字は物件数が1〜2件のものも多く、参考値にとどまります。価格のずれを避けるなら、町域より、築年数と駅距離で絞るのが近道です。

熊谷市のマンションと戸建ての相場比較～坪単価で見るコストの違い～

埼玉県全体の調査ではマンションと戸建ての坪単価差が小さいものの、熊谷市での選択は維持費と暮らし方も踏まえて判断する必要があります。

マンションと戸建ての価格・坪単価を比較

住宅金融支援機構のフラット35利用者調査（2023年度、埼玉県）で見てみます。

中古マンションの購入資金は2,366万円、住宅面積は66.9㎡でした。約20坪とみて、坪あたり約118万円です。

注文住宅は建設費が4,057万円、広さは124.2㎡（約37.5坪）です。建物だけなら坪約108万円で、土地を含めると坪約126万円という試算になります。

この試算上の差は、坪あたり約8万円です。ただし調査の対象や条件が異なるため、厳密な比較にはなりません。

熊谷市の住宅地の公示地価は、令和6年に平均で1㎡あたり約5万4,000円でした。

維持費・管理費・修繕積立金を含めた総コストの考え方

購入価格だけで比べると、あとから費用に驚くことがあります。マンションは毎月の管理費と修繕積立金がかかり続けるからです。

かかる費用の主な項目は次のとおりです。

• 管理費・修繕積立金（毎月）

• 駐車場代（敷地内の場合）

• 固定資産税・都市計画税

• 戸建ての場合は将来の外壁・屋根の修繕費

戸建ては、修繕費を自分で積み立てていく形です。マンションでも修繕積立金の不足や計画外の修繕により、一時金の負担が発生する場合があります。

購入時には不動産取得税の確認も欠かせません。住宅の税率は一般的に3％で、中古マンションの住宅部分は一定の要件を満たせば軽減を受けられる場合があります。

なお、課税標準や軽減措置によって実際の税額は変わります。

ライフスタイル別に向くのはどちらか

駅から近く、車に頼らず暮らしたい方には、マンションが合います。ゴミ出しや管理の手間が少ないのも魅力です。

庭や駐車スペースを重視し、間取りを自由に変えたい方は、戸建てが向いています。土地を単独で所有できる物件が多い点も、戸建ての特徴です。

価格以外に譲れない条件を先に決めておくと、迷いが減ります。

熊谷市で中古マンションを買うメリットと生活環境

熊谷市は新幹線で東京へ出やすく、住宅取得に使える市の支援制度も揃っています。

東京方面へのアクセスと交通の利便性

熊谷駅から大宮までは、上越・北陸新幹線で約15分です。東京までは約40分で着きます。

JR高崎線を使う場合、大宮までは約40分かかります。

東京へ通う共働き世帯なら、新幹線定期での通勤が選択肢に入ります。

市には「新幹線らく賃通勤補助金」があり、令和8年度は月額最大2万円の補助です。ただし対象は、新規申請日に30歳未満の就職者等に限られます。

30〜40代の方は、対象外になるケースが多めです。

買い物・医療・教育など日常生活の環境

熊谷駅周辺には病院が多く集まり、産婦人科や小児科も揃っています。子育て世帯には心強い環境です。

ただ、施設の数からは診療時間や距離まで分かりません。内覧のときに、通うクリニックまでの道のりを歩いて確かめてください。

国道17号をはじめ主要道路が通っているので、車での移動もしやすい街です。

子育て・住宅取得に関する自治体の支援制度

令和8年度（2026年度）の熊谷市の主な制度は、次の表のとおりです。

固定資産税等の課税免除の対象は、市外から転入して住宅を取得する40歳未満の方です。

免除期間は、認定長期優良住宅（新築）が5年、それ以外が3年となります。中古住宅に適用される免除期間や要件は、市の案内で確認してください。

三世代ふれあい家族住宅の補助額は、対象費用の1％相当です。市内事業者を使う場合は、上限25万円になります。

リフォーム補助は、マンションなら専有部分の工事だけが対象です。税抜20万円以上の工事費の5％が補助され、上限は10万円です。

制度によって、年齢・転入・同居や近居・工事内容などの要件が異なります。申請前に、市へ問い合わせてください。

熊谷市の中古マンション購入で注意したいデメリットとリスク

熊谷市の中古マンションは割安な反面、車移動の多さ、管理の差、築古の耐震性に注意が要ります。

夏の暑さや車移動の多さなど地域特有の暮らしの注意点

郊外ほど駅や商業施設が遠くなり、マイカーが前提になりやすい地域です。

バス便の物件は価格が抑えられる分、通勤や買い物の手間が増えます。内覧は平日の朝と夕方にも行い、渋滞や駅までの所要時間を確かめてください。

駐車場の空きや月額も、マンション選びでは見落としがちな項目です。

管理状態・修繕積立金・大規模修繕の確認ポイント

修繕積立金は、金額の大小より、将来の計画との釣り合いを見ます。

• 修繕積立金の残高

• 値上げの予定

• 一時金徴収の有無

• 長期修繕計画の内容

大規模修繕の直後でも、積立金が不足していれば将来の負担に注意が必要です。

購入前に、重要事項説明書や総会議事録で、この4点を確認してください。

築古物件の耐震性・設備・住宅ローンへの影響

築38年の物件が498万円から、築51年が303万円からと、極端に安い例があります。

安さの裏には、耐震性、配管などの設備更新、ローン審査が絡みます。

住宅ローン控除では、1982年1月1日より前に建築された既存住宅は、耐震基準への適合を証明する書類などが必要になる場合があります。

熊谷市の中心部付近では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率が約22.7％という予測もあります（1地点の値で市全体を代表しません）。

耐震性の確認は、買う前にハザード情報とあわせて行ってください。

将来の売却や資産価値で意識したい点

AI予測では、熊谷駅周辺は10年後に上昇するとの試算もありますが、予測は外れる可能性があります。

値上がりに期待しすぎず、築年数・駅距離・管理状態などを踏まえて、将来の売却しやすさも検討しましょう。

購入価格を回収する前提でなく、住み続けても納得できる価格かで判断しましょう。

熊谷市で中古マンションの買い時を見極める判断基準

買い時は相場の予測ではなく、資金計画・家族の予定・制度の条件がそろったときです。

ライフプランから見る購入タイミングの考え方

熊谷の中古マンション相場を眺めていると、「もう少し待てば下がるのでは」と迷いが出てきますよね。相場の先読みは難しいところです。だからこそ、自分たちの条件から整理していきましょう。

待っている間にも家賃は出ていきますし、気に入った物件は他の人が先に決めてしまうこともあります。待つか動くかは、相場の上下より「家計と家族の予定に無理がないか」で決めるほうが後悔しにくいです。

子どもの入学、転勤の可能性、現在の家賃など、家族の予定を先に並べます。

• 子どもの進学時期

• 勤務先と通勤方法

• 現在の家賃と貯蓄額

• 何年住む予定か

賃貸に払い続ける家賃と、購入後の返済・管理費を比べてみてください。判断がぐっとしやすくなります。

比べるときは、返済額だけでなく修繕積立金や駐車場代も購入後の毎月の支出に入れます。通勤に車や新幹線を使う世帯は、その費用も合わせて見ておくと実態に近づきます。

何年住むかが短いほど、売却や賃貸に出す場面も想定しておく必要があります。逆に長く住む前提なら、築年数よりも管理状態と修繕計画を重く見るのが安心です。

金利動向と住宅ローン控除など制度面のチェック

政策金利は2026年3月時点で0.75％まで引き上げられ、住宅ローン金利も上昇傾向にあるとされています。

金利が上がる局面では、同じ借入額でも総返済額が増えます。変動金利か固定金利かで返済の見通しも変わるため、複数の金融機関の条件を並べて比べておきましょう。

住宅ローン控除は、令和8年度の税制改正で5年間延長されました。対象は、入居が令和8年1月1日から令和12年12月31日までの住宅です。

控除率は0.7％で、既存住宅は性能によって借入限度額と控除期間が変わります。床面積の条件は次のとおりです。

• 床面積は原則40㎡以上

• 合計所得金額が1,000万円超は50㎡以上

• 40㎡台は子育て世帯等の上乗せ対象外

• その他の既存住宅は借入限度額2,000万円・10年

床面積40㎡以上の要件は、登記上の専有面積で判定されます。広告の面積と食い違うことがあるため、登記簿で確かめておくと安心です。

気になる物件が省エネ性能の証明を持っているかどうかも、控除額を左右します。証明書類の有無は、契約前に不動産会社へ聞いておきましょう。なお、制度の内容は改正されることがあります。

相場より割安か割高かを見分ける方法

同じ棟の過去の成約事例と、築年数が近い物件の㎡単価を並べてみましょう。

同じ棟の事例があれば、階数や向き、リフォームの有無まで比べると精度が上がります。事例が見つからないときは、駅からの距離と築年数が近い別の棟で代用します。

成約価格は、不動産取引情報提供サイトで検索できます。ただし、検索条件に該当する取引が10件に満たない場合、原則として結果は表示されません。

レインズは宅建業者向けのシステムです。一般の方が自由に検索できるものではありません。気になる物件があれば、不動産会社に近い条件の成約事例を見せてもらう方法もあります。

公示地価は土地の価格指標であり、中古マンションの売買価格と直接比較できません。相場の確認には近隣の成約事例を優先しましょう。

購入時期を迷ったときの整理シート

この項目を相場表と照合し、条件に合う物件が出たときに判断できるよう準備しておくことが、現実的な買い時の見極め方です。

書き出す際は、「必ず譲れない条件」と「妥協できる条件」を分けておきます。たとえば駅徒歩を妥協して築浅を取るのか、築年を妥協して広さを取るのか。

優先順位が決まっていれば、内覧後の判断も早くなります。

相場を踏まえた中古マンション探しと購入の進め方

予算を決め、候補を絞り、内覧で管理状態まで確かめる。この順で進めれば、購入までの迷いは減ります。

予算と資金計画の立て方

2,000万円以下なら、50〜70㎡台の物件が中心です。築浅・駅近になると、2,000万〜3,000万円台が目安になります。

物件価格のほかに、諸費用も見込んでおきましょう。不動産取得税は、取得日から時間を置いて手続きの案内が届きます。

返済額は金利タイプごとに試算してください。管理費・修繕積立金を含めた月々の負担まで確かめておくと、入居後の家計がイメージしやすくなります。

物件探しから内覧で確認すべき項目

内覧では、次の点を見ておくと安心です。

• 管理組合の運営状況

• 修繕積立金の残高と値上げ予定

• 共用部の清掃・傷み

• 駐車場の空き

• 駅・スーパーまでの道のり

室内だけでなく、共用部や周辺の道のりまで歩いて確かめると、暮らしの様子が見えてきます。

ポータルサイトの掲載価格は売り希望価格で、成約価格とは異なります。複数の掲載を見比べてみてください。

リノベーションを前提にした物件選びの考え方

リノベーションを前提にするなら、築古で価格が低い物件を安く買い、自分好みに直す発想になります。

リフォーム済みの物件は、改修費が価格に上乗せされています。同じ築年でも、数百万円の差が出るケースがあります。

市のリフォーム補助は、市内事業者に依頼し、税抜20万円以上の工事であることが対象の条件です。

配管や窓まわりは、管理規約で制限される場合があります。契約前に確認しておくと、後から慌てずに済みます。

購入までの流れとスケジュール

購入までの大まかな流れは、次のとおりです。

1. 予算と条件を決める

2. 住宅ローンの事前審査を受ける

3. 候補を内覧する

4. 購入申込み、売買契約

5. 本審査、引き渡し、入居

住宅ローン控除を初めて受ける場合は、原則として入居した翌年に確定申告を行います。

市の支援制度は、年度内でも予算に達すると終了する場合があります。入居前に各窓口へ確認しておくと安心です。

まとめ

熊谷市の中古マンションは、築年数・駅徒歩・町域によって価格帯が大きく異なります。

• 相場は出典ごとに算出方法が違うため、複数の目安を見比べる

• 住宅ローン控除や市の支援制度は、年齢・転入・物件条件の確認が前提

• 修繕積立金の残高や長期修繕計画まで見て、割安か割高かを判断する

賃貸からの住み替えを考える30〜40代の方や、予算内で条件の優先順位を決めたい方に役立つ内容です。

希望の築年数・駅距離・予算を一度書き出すと、今が買い時かどうかを判断しやすくなります。情報収集の段階でも、まずは気になる物件を比べるところから始めてみてください。

出典

1. 不動産情報ライブラリ 不動産取引価格情報（国土交通省）｜埼玉県熊谷市 — https://www.reinfolib.mlit.go.jp/#xit001

2. https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001985434.pdf — https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001985434.pdf

3. https://www.pref.saitama.lg.jp/documents/279475/01_r8gaiyou.pdf — https://www.pref.saitama.lg.jp/documents/279475/01_r8gaiyou.pdf

4. 熊谷市 - Wikipedia — https://ja.wikipedia.org/wiki/%E7%86%8A%E8%B0%B7%E5%B8%82

5. 熊谷市へのアクセス：熊谷市ホームページ — https://www.city.kumagaya.lg.jp/about/gaiyo/access.html

6. 土地・不動産・建設業：令和６年地価公示 - 国土交通省 — https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/tochi_fudousan_kensetsugyo_fr4_000001_00194.html

7. 不動産取得税 - 埼玉県 — https://www.pref.saitama.lg.jp/a0209/z-kurashiindex/z-2-9.html

8. 大好き熊谷！新幹線らく賃通勤補助金（令和8年度）：熊谷市ホームページ — https://www.city.kumagaya.lg.jp/about/soshiki/sogo/kikaku/oshirase/daisuki_sinkansen.html

9. 熊谷市定住人口増加のための固定資産税等の課税免除制度の令和8年度申請手続のご案内：熊谷市ホームページ — https://www.city.kumagaya.lg.jp/about/soshiki/somu/shisanzei/oshirase/teijyuukazeimennjyo.html

10. https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/002011976.pdf — https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/002011976.pdf

11. J-SHIS 地震ハザードステーション（防災科学技術研究所）｜埼玉県熊谷市 — https://www.j-shis.bosai.go.jp/

12. マンスリー・トピックス No.83 — https://www5.cao.go.jp/keizai3/monthly_topics/2026/0330/topics_083.pdf

13. 住宅：住宅ローン減税 - 国土交通省 — https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk2_000017.html

14. 熊谷市住宅リフォーム資金補助金をご利用ください！：熊谷市ホームページ — https://www.city.kumagaya.lg.jp/about/soshiki/sangyo/kigyokatsudo/oshirase/jyuutakurifomu.html

※ 掲載内容は執筆時点の情報です。最新情報は各自治体・関係機関の公式ホームページをご確認ください。