熊谷市の土地価格は坪単価いくら？2026年の相場の要点

熊谷市の住宅地は、東京都心とは桁の違う価格帯で、緩やかな上昇基調にあります。

熊谷市全体の平均坪単価の目安を表で確認

熊谷市の土地は、地価公示の動きでも国土交通省の取引データでも、坪単価の目安をつかめます。

数字の種類が違うため、単純な比較はできません。取引価格と路線価の指標を整理します。

取引の坪単価は中央値で約13万円です。真ん中の半分にあたる取引は、約8万〜23万円に収まっています。

幅が広いのは、駅近の住宅地から郊外の広い土地までが同じ集計に入っているからです。

路線価は毎年1月1日が評価時点で、地価公示価格等を基にした価格の80％程度を目途に評価されます。熊谷駅前広場の最高路線価は、令和8年分で1㎡あたり25万円でした。前年と同じ水準です。

公示地価と実際の取引価格の差をどう読むか

公示地価は毎年1月1日時点の価格で、国土交通省土地鑑定委員会が標準地について判定します。

基準地価（地価調査）は、埼玉県が毎年7月1日時点で基準地を調べて公表するものです。

公示地価と基準地価は、鑑定による標準的な価格です。実際の取引価格は、面積・形状・前面道路の状況といった個別の事情で変わります。同じような土地でも、価格が異なる場合があります。

公示地価は相場の目安として捉え、気になる土地は近隣の取引事例とあわせて見てください。

熊谷市の住宅地の平均変動率は、令和8年度の地価調査で＋0.6％、前年度は＋0.7％でした。

市の中でも場所による差は大きく、市平均の動きがそのまま個別の土地に当てはまるとは限りません。

埼玉県全体との地価変動率の比較と東京都心へのアクセス

県全体の住宅地は、令和8年の地価公示で前年比＋2.0％、5年連続の上昇でした。

熊谷市の住宅地は＋0.7％で、県平均に比べると穏やかな動きです。

県内の他市や東京都との坪単価比較には、同じ条件で集計した数値が必要です。

距離の目安として、熊谷駅から東京駅までは上越・北陸新幹線で約40分です。これは熊谷市ホームページの掲載で、更新日は2020年1月です。

通勤の利便と土地代のバランスを見るなら、東京への所要時間と熊谷市内の坪単価帯を、ご自身の予算に当てはめて考えてみましょう。

熊谷市の土地価格は駅別・エリア別でどう違う？

同じ熊谷市でも、駅からの距離や土地の条件によって価格に差が生じます。

駅別・エリア別の特徴と土地選びの視点

まずは、各駅周辺の特徴と土地選びの視点を整理します。

実際の価格を左右するのは、駅の名前よりも徒歩分数、土地の形、前面道路です。気になる土地があれば、不動産取引価格情報で地区ごとの取引事例を調べてみましょう。

熊谷駅・上熊谷駅周辺～利便性が高く住宅需要の多いエリア～

熊谷駅は、新幹線とJR高崎線が使える市の玄関口です。

熊谷駅前広場の最高路線価は1㎡あたり25万円です。ただし、これは相続税・贈与税の評価に用いる価格で、住宅地の売買相場を直接示すものではありません。

駅近は生活の便がよい反面、売り物が少なく、土地代が総予算を押し上げやすい点が悩みどころ。駐車場込みで広さを確保したいなら、駅徒歩圏の外側もあわせて比べると選択肢が広がります。

石原駅・籠原駅周辺～住宅地として人気の高いエリア～

籠原駅周辺は、ファミリー向けの住宅地として検討する方が多い地域です。

路線価図では、石原や籠原南など町名ごとに評価がまとまっています。気になる町名は、路線価図の町丁名索引から探せます。

駅徒歩圏と、駅から離れた住宅地とでは、坪単価に差が出ます。バスや車を使う前提かどうかで予算の組み方も変わるので、土地探しの前に決めておきましょう。

ひろせ野鳥の森駅周辺～土地価格を抑えやすい郊外エリア～

郊外は、広い敷地を比較的手頃に買える可能性があります。

市街化調整区域が含まれる場合、建てられる建物や条件に制約が出ることがあります。購入前に、市の都市計画課で区域を確認しましょう。

ひろせ野鳥の森駅の周辺は、駅まで歩ける距離の土地でも、日々の買い物は車が前提になりやすい場所です。

土地代が浮いた分を、車の台数増や駐車スペースの造成費、通学の送迎の手間に回すことになるかもしれません。土地代の差と、毎日の移動にかかる負担を並べて、どちらが家計に合うかを決めましょう。

ソシオ流通センター駅周辺～物流・工業エリアに近い立地～

物流・工業系の土地が多い地域では、住宅用の相場とは別の動きをする取引が混ざることがあります。

住宅を建てるなら、周辺のトラック交通量や騒音、夜間の稼働状況を現地で確かめてください。

物流施設は、出荷の時間帯に大型車が集中したり、夜間も構内で作業が続いたりします。

朝夕の通勤時間帯と、深夜に近い時間の両方に足を運び、敷地に面する道を大型車がどれだけ通るかを見ておくと、暮らしの音がはっきり想像できます。

駅徒歩時間による土地価格の傾向

一般的には、駅から離れるほど坪単価は下がる傾向があります。

熊谷市の取引には、駅徒歩圏に加えて郊外の広い土地も入っています。そのため、取引の坪単価は約8万〜23万円という幅で動いているのです。

土地の形や面積も、徒歩分数と並んで価格を左右します。不整形地は安く出ていても、建てられる家の間取りが限られがちです。購入前に、希望の間取りが収まるかを確認してください。

熊谷市の地価推移と今後10年の見通し

熊谷市の地価は緩やかな上昇基調ですが、人口の動きと合わせて場所ごとに見極める必要があります。

公示地価・基準地価の推移を表で振り返る

熊谷市の住宅地の変動率は、直近の公表で次のとおりです。

表のとおり、熊谷市の住宅地は県平均より小幅ながら、プラス圏での推移が続いています。

変動率の細かな差だけでなく、緩やかな上昇が続いている傾向にも注目しましょう。

県全体の平均は、個々の土地や熊谷市の値動きとは一致しません。熊谷の土地価格を調べるときは、この点も頭に置いてください。

人口動向が土地価格に与える影響

熊谷市の人口は、令和8年10月1日現在で189,217人、世帯数は92,336世帯です。前月と比べると、人口は35人減り、世帯数は87増えました。

令和7年国勢調査の速報では、2020年から人口が減っています。

意外に思われるかもしれませんが、人口が減っても世帯数が増えることはあります。住宅の需要は、人口だけでは決まりません。

ただ、単月の増減から地価の方向を読むのは避けたいところです。人口の動きは、周辺の将来を考える材料のひとつにとどめてください。

今後の地価はどうなる？シナリオ別の考え方

将来の地価は、人口動向や金利、周辺の開発状況などによって変わります。駅周辺と郊外では条件が異なるため、エリアごとに確認する必要があります。

• 駅に近いエリア：熊谷駅や籠原駅の徒歩圏は、需要が続けば値崩れしにくい

• 郊外・調整区域：人口減の影響を受けやすく、売却時に値が付きにくい場合がある

• 金利の動き：上がれば購入できる総額が下がり、全体の下押し要因になる

熊谷市の住宅地は、直近の変動率が小幅なプラスにとどまっています。ただし、今後の価格の上昇・下落やエリア間の差を断定することはできません。

熊谷市は、令和4年3月に都市計画マスタープランと立地適正化計画を策定しました。コンパクト・プラス・ネットワークのまちづくりを進めています。

候補地が居住誘導区域など計画のどこに位置するかを調べると、将来像がぐっとつかみやすくなります。

見通しには不確実性がある点に注意

地価を動かすのは、金利や景気、人口、周辺の開発です。そのため、見通しを断定することはできません。

自宅用なら、10年後の値動きを当てにいくより、無理なく払い続けられる総額を優先しましょう。

売却や貸し出しも視野に入れる方は、第5章の土地の条件も参考にしてください。

土地代と建築費の総額はいくら？熊谷市の注文住宅の費用相場

総予算から逆算して土地と建物の配分を決めると、土地選びがぶれません。

土地取得費用の目安

熊谷市で取引された土地は、坪単価の中央値が約13万円です。25〜75パーセンタイルで見ると約8万〜23万円/坪で、かなり幅があります。

仮に60坪なら、中央値の約13万円で計算して土地代は約780万円になります。ただし中央値での単純計算にすぎず、実際の価格は立地や形状で大きく変わります。

全国のフラット35利用者の土地付注文住宅では、土地取得費の平均が1,575.3万円、敷地面積の平均が206.1㎡でした。こちらは全国の利用者の平均なので、熊谷市の相場とは異なります。

全国の注文住宅の建築費と住宅面積の目安

参考として、全国のフラット35の注文住宅利用者を見てみましょう。建設費の平均は4,259.8万円、住宅面積の平均は118.4㎡でした。土地をすでに持っている人の数字です。

土地付注文住宅になると、建設費の平均は3,737.6万円、住宅面積は110.3㎡でした。

地盤改良や外構、諸費用は別にかかることが多く、見積もりへの含まれ方は会社ごとに違います。契約前に、どこまでが見積もりの範囲かを書面で確認してください。

土地と建物の総額シミュレーション

全国の土地付注文住宅の平均では、建設費3,737.6万円と土地取得費1,575.3万円を単純に合計すると約5,313万円です。実際の総予算では、別途必要となる諸費用も確認してください。

熊谷市では土地代が変わりますので、次の式で自分の予算に置き換えてみましょう。

• 土地代：坪単価 × 坪数

• 建物代：建築見積もり

• 諸費用：登記・ローン手数料・外構など

全国の土地付注文住宅の平均では、1か月当たりの予定返済額が15万2,300円、総返済負担率が26.4％でした。

返済負担率とは、年収に対する返済額の割合のことです。自分の世帯の数字は、金融機関の試算で確かめるのが確実です。

土地価格と建物予算の配分バランスの考え方

土地に予算をかけすぎると、建物の仕様を落とすことになりがちです。

先に総予算を決め、建物に必要な金額を引いた残りを土地の上限にする。この順序にすれば、後悔を減らせます。

郊外で土地代を抑えられても、地盤改良や造成などの追加費用が発生する場合があります。土地で浮いた分が、そのまま建物の予算になるわけではない点に気をつけてください。

分譲住宅と注文住宅の違いと着工動向

分譲住宅は、土地と建物がセットで価格が分かりやすい点が魅力です。

注文住宅は、間取りや仕様の自由度が高い一方で、打ち合わせや見積もりの調整に時間がかかります。

2025年度のフラット35では、全国で注文住宅が3,889件、土地付注文住宅が7,733件、建売住宅が8,345件でした。

注文住宅・資産活用に役立つ熊谷市の土地選びのポイント

通勤・車・暑さ・売りやすさの4つを順に確認すれば、土地選びの迷いは減ります。

駅距離と通勤・通学動線を確認する

熊谷駅から東京までは、上越・北陸新幹線で約40分、大宮までは約15分です。これは市ホームページ（更新日2020年1月）の記載によるものです。

JR高崎線では、上野まで約65分と案内されています。

通勤の所要時間に加えて、子どもの通学路や学区も、現地を歩いて確かめておきましょう。

車中心の生活を前提に駐車計画を立てる

熊谷市には国道17号を含む4本の国道が通っています。駅から離れた土地でも、車があれば通勤や買い物の動線を組み立てやすい地域です。

ただし、駅遠の土地は坪単価が下がる分、日々の移動は車頼みになります。駐車台数を先に決めてから土地を探すと、後から「停められない」と困る事態を防げます。

• 家族の車の台数

• 来客用の駐車スペース

• 前面道路の幅と出入りのしやすさ

前面道路が狭いと、建て替え時にセットバックが求められることもあります。購入前に市役所などで確認しておきましょう。

熊谷市の暑さを踏まえた立地・日当たり・風通しの見方

夏の暑さに備えるなら、日当たりと風通しの両方を見ておくと安心です。

南側に建物が迫っていないか、風の抜ける向きがあるか。昼の現地で確かめてみてください。

断熱や日よけの工夫は、建物の設計側で対応できます。土地は方位や隣地との距離を優先して見るのが現実的です。

将来の売却や貸し出しを見据えた土地の条件

資産活用を考えるなら、売りやすさと貸しやすさも意識しておきたいところです。

• 駅徒歩圏や生活施設に近い

• 前面道路が広く、形が整っている

• 市街化区域内で、建築の制約が少ない

坪単価が安い土地は、将来の売却で値が付きにくくなる場合があります。将来手放す可能性が少しでもあるなら、安さより上の3条件を優先するほうが後悔しにくいでしょう。

将来像は、市の都市計画マスタープランで確認できます。

土地選びのチェックリスト

• 総予算から逆算した土地の上限額

• 用途地域・建ぺい率・容積率

• 前面道路の幅と接道

• ハザードマップでの浸水・地震リスク

• 通勤・通学の動線と駐車計画

• 将来の売却・貸し出しのしやすさ

ひとつずつ現地で確かめ、迷う項目は不動産会社や市の窓口に確認していきましょう。

熊谷市で土地を購入する前に確認したい注意点とリスク

土地の価格だけでなく、周辺環境と災害リスクを現地とハザードマップで確かめましょう。

幹線道路沿いや工業エリア周辺の環境

幹線道路沿いは、買い物や移動に便利な反面、騒音や排気、夜間の交通量が気になる場合があります。

工業・物流エリアの近くも同様で、トラックの出入りや稼働音は時間帯で変わります。

昼夜と平日・休日に現地を訪れ、住環境として許容できるかを確認しましょう。

ハザードマップで確認したい浸水・災害リスク

熊谷市は、市域の約3分の2が利根川と荒川に挟まれた地域です。

市の防災ハザードマップ（風水害・地震）では、居住地の浸水深や、地震の際の震度を確認できます。更新日は2026年6月2日です。

冊子には荒川・利根川・県管理河川の洪水ハザードマップ、重ね合わせ図、地震の揺れやすさ、液状化危険度などが収録されています。

まずは候補地の住所で、浸水の深さと避難先を見ておきましょう。

周辺環境の将来変化と地域特性に詳しい会社への相談

周辺の道路計画や開発、人口の動きで、住環境は少しずつ変わります。

市の都市計画課では、都市計画マスタープランと立地適正化計画を閲覧できます。電話は0493-39-4813です。

地域の土地に詳しい不動産会社や、注文住宅の建築会社にも、候補地で予算内に建てられるかを相談してみましょう。

まとめ

熊谷市の土地選びは、相場を知るだけでなく、総予算から逆算して候補地を絞ることが近道です。要点を整理します。

• 地価公示は1月1日、地価調査は7月1日時点で、実際の取引価格とは別物

• 駅徒歩圏と郊外では土地価格が異なる場合がある

• 土地と建物の予算配分を先に決める

• 購入前にハザードマップと都市計画を確認する

注文住宅を建てたい子育て世帯も、土地の活用を考えている方も、気になる候補地の取引事例とハザードマップを見比べることが大切です。

購入や活用の方針が決まっていない段階でも、市の窓口や地域に詳しい会社へ相談できます。

出典

1. 不動産情報ライブラリ 不動産取引価格情報（国土交通省）｜埼玉県熊谷市 — https://www.reinfolib.mlit.go.jp/#xit001

2. 【別表】令和８年分の税務署別最高路線価｜関東信越国税局 — https://www.nta.go.jp/about/organization/kantoshinetsu/release/data/r08/rosenka/besshi.htm

3. 地価調査・地価公示について - 埼玉県 — https://www.pref.saitama.lg.jp/a0108/tikatyousa-tikakouzi-top.html

4. 最寄駅・路線情報（HeartRails Express）｜埼玉県熊谷市 — https://express.heartrails.com/

5. https://www.pref.saitama.lg.jp/documents/287474/01_r8chosagaiyo.pdf — https://www.pref.saitama.lg.jp/documents/287474/01_r8chosagaiyo.pdf

6. https://www.pref.saitama.lg.jp/documents/279475/01_r8gaiyou.pdf — https://www.pref.saitama.lg.jp/documents/279475/01_r8gaiyou.pdf

7. PowerPoint プレゼンテーション — https://www.jhf.go.jp/files/topics/4941_ext_99_1.pdf

8. 熊谷市へのアクセス：熊谷市ホームページ — https://www.city.kumagaya.lg.jp/about/gaiyo/access.html

9. 熊谷市 - Wikipedia — https://ja.wikipedia.org/wiki/%E7%86%8A%E8%B0%B7%E5%B8%82

10. 熊谷市防災ハザードマップ (風水害・地震)：熊谷市ホームページ — https://www.city.kumagaya.lg.jp/kurashi/bosai/hazardmap/bousai_hm.html

※ 掲載内容は執筆時点の情報です。最新情報は各自治体・関係機関の公式ホームページをご確認ください。